抵押 vs 無抵押貸款：中小企融資如何選？即睇種類、利弊及風險

抵押貸款是什麼？

抵押貸款（Secured Loan）是一種以實體資產作為擔保的借貸方式。借款人需提供物業、車輛、商業資產或定期存款等有形資產作為抵押品¹，確保貸款機構在借款人違約時可依法處置該資產以追回欠款。抵押物的存在為貸款機構提供了重要的風險保障，因此此類貸款通常利率較低、還款期限較長¹。

香港金融管理局（HKMA）為確保金融體系穩健，對按揭貸款實施嚴格監管，包括規定借款人的供款與入息比率（Debt Servicing Ratio, DSR）不得超過 50%²。申請人通常需提交收入證明、物業業權文件、信貸報告等資料，供銀行全面評估其還款能力及貸款風險。

抵押貸款有哪些個人用途

在香港，抵押貸款（特別是以物業作抵押的按揭或再按）因為貸款金額大、還款期長、利率相對較低，適合用於需要大額資金的用途。以下是最常見的幾類應用：

置業或轉按

在香港，按揭貸款（包括新造按揭、轉按及加按）為首次置業人士、換樓家庭以及已有物業業主提供主要的融資途徑。首次置業的上車客通常都會申請按揭，以支付大部分樓價及相關開支，而按揭成數則視乎是否購買按揭保險及申請人的財政能力及信貸記錄。

對於有意換樓的家庭或現有業主，轉按（Refinancing）及加按（Further Advance）尤為常見。轉按是指將原有按揭轉移至另一銀行，借款人可享有更優惠的利率、較高現金回贈，或在物業升值後降低按揭成數，從而達到「甩按保」（取消按揭保險）的目的³。加按則在原有銀行增加貸款額，利用物業增值釋放額外資金⁴，用於家居裝修、子女教育、投資或其他大額用途。

透過轉按或加按，業主不僅可降低現有負債的利率，減輕每月供款壓力，更能靈活提取現金，提升財務彈性。然而，申請前須確保已過罰息期、符合金管局壓力測試要求，並計算律師費、估價費等成本，以確保整體效益。建議借款人審慎評估自身還款能力及市場情況，避免過度借貸。

退休財務規劃

由香港按揭證券有限公司推出的「安老按揭計劃」（Reverse Mortgage Programme，又稱逆按揭），是為年滿55歲或以上長者（未補地價資助出售房屋業主須60歲或以上）提供靈活退休融資方案⁶。

合資格人士持有有效香港身份證且無破產記錄，可將自住住宅物業設定抵押，每月或一次性領取穩定年金作為退休收入，毋須搬離居所或即時償還貸款。貸款額基於物業估值、年齡及利率等因素計算，利息累積至物業出售或業主離世時結算。

作為其中一種抵押貸款，逆按揭可以幫助長者改善生活質素、應付醫療及日常開支，但長者給時須注意物業剩餘價值、子女繼承權、利率波動風險及申請資格。

抵押貸款有哪些商業用途

中小企營運資金

在香港，中小企業（SME）常利用現有工商物業（如工廈、廠房或商業樓宇）作為抵押，向銀行申請抵押貸款，以獲取較大額的流動資金，支持業務擴張或日常營運需要。此類貸款金額較高、還款期較長、利率相對優惠，適合用於中長期資金需求。

以本地進出口貿易公司為例，當企業計劃擴充倉庫容量、提升物流效率時，可將現有工廈設定抵押，向銀行借取資金，用以購置新倉儲設備、增加貨物庫存、租賃額外倉位，或投資自動化系統，從而提高競爭力及應對訂單增長。其他常見用途包括：購入生產機器、開拓新市場、支付大額採購款項、應付季節性資金需求，或補充營運現金流。

此融資方式的最大優勢在於能以較低成本取得資金，減輕企業短期財務壓力，並維持業務靈活性。然而，申請時需注意金管局對工商物業按揭的成數限制（最高為60%–70%，視乎物業類型及估值）⁵、還款能力評估、壓力測試要求，以及可能涉及的估值費、律師費等成本。企業應詳細比較不同銀行的貸款條件，並審慎評估還款計劃，以確保財務穩健，避免過度槓桿。

抵押貸款的種類

抵押貸款可以按用途及抵押物分類，以下四種類型最常出現於香港市場：

樓宇按揭貸款

樓宇按揭貸款乃一種以購入物業作為抵押的長期貸款，旨在協助買家向銀行或認可金融機構借貸，支付樓價餘額。借款人須按期償還本金及利息；倘若未能依約還款，銀行有權收回該物業並予以出售以抵償債務。

按揭利率主要分為兩類：一為「H按」，以香港銀行同業拆息（HIBOR）為基準，利率相對穩定；二為「P按」，以銀行最優惠利率為基礎，初始利率通常較低，惟實際供款金額易受市場利率波動影響⁷。

貸款成數方面，首置人士若申請按揭保險，最高可獲批 90% 按揭成數；非首置人士則一般上限為 80%。還款期最長可達 30 年⁸。

除自住用途外，企業亦可申請商業樓宇按揭購入物業，用作投資或出租，從而取得穩定租金收益。

商業按揭／物業貸款

物業貸款乃一種以工商舖、寫字樓、工廈等非住宅物業作為抵押的長期貸款，旨在協助個人或企業向銀行或認可金融機構借貸。借款人須按期償還本金及利息；倘未能依約履行還款責任，銀行有權收回該物業並出售以清償債務。

按揭利率主要分為「H按」及「P按」兩類，與住宅按揭類似。

根據香港金融管理局指引，商業物業（非住宅）按揭成數上限一律為70%，不分物業價值、是否首置或公司名義持有；供款與入息比率上限為50%。還款期最長可達30年²，惟銀行會因應物業類型、樓齡及借款人信貸狀況個別審批。

企業或投資者常透過此類按揭購入物業作出租用途，藉穩定租金收益抵銷供款，並獲取資本增值潛力。申請時需提供詳細財務證明及物業估值報告，審批程序較住宅按揭嚴謹。

汽車抵押貸款

汽車抵押貸款（俗稱「汽車上會」或車輛融資貸款）乃一種以汽車作為抵押品的長期分期貸款，旨在協助個人或企業向銀行、財務公司或汽車經銷商借貸以支付購車款項。借款人須按月償還本金及利息；倘未能依約還款，貸款機構有權收回該車輛（持有車輛登記文件，即「牌簿」）並出售以抵償債務⁹。

此類貸款主要分為新車購車融資及二手車抵押融資兩類。新車「上會」通常由車行協助申請，貸款額可高達車價100%，還款期一般為2 - 7年；二手車融資則以車輛估值為基準，貸款成數視乎車齡、車況及機構審批而定。

與無抵押私人貸款相比，汽車抵押貸款利率通常較低、成數較高，但靈活性較低，且審批需提供車輛文件、估價及信貸證明。

商業設備或資產抵押

商業設備或資產抵押貸款是一種以企業現有或將購置的資產作為抵押的融資方式，常見抵押品包括機械設備、生產線、工程車輛、存貨或其他業務相關的商業資產。此類貸款主要幫助中小企業（如工廠、印刷公司、建築行業等）向銀行、財務公司或專門融資機構取得資金，用於購買新設備、業務擴張或日常資金周轉。

在香港，中小企業可透過「中小企融資擔保計劃」（SFGS）下的八成信貸擔保產品（SFGS 80）或九成信貸擔保產品（SFGS 90）申請貸款¹⁰。這些產品由香港按證保險有限公司提供擔保，大幅降低銀行放貸風險，從而提高中小企的融資成功率。

若貸款用於購置新資產（如機器設備或業務相關設施），該新購置的資產通常需作為本次貸款的抵押品¹⁰。根據計劃規定，當企業申請再融資或相關新貸款時，原有或新購置的資產必須繼續作為抵押品，並視同由該新貸款所購置的資產，受《中小企融資擔保計劃總擔保合同》相關條款約束，包括擔保範圍、資產處置限制及還款安排等。

抵押貸款的好處

• 融資成本較低：由於有實物資產（如物業、汽車或設備）作為抵押擔保，貸款機構的風險大幅降低，因此息率通常遠低於無抵押個人貸款或信用卡貸款，有效減少整體利息支出，適合長期借貸用途。
  
• 貸款額度較高：抵押品提供保障，銀行可批出較大額度的貸款，例如樓宇按揭最高可達物業估值的 90%（如首置人士透過按揭保險），商業物業或設備抵押亦可達 80%以上，讓借款人只需較少首期資金即可購入高價值資產。
  
• 還款期較長：樓宇按揭一般可長達 30 年，其他商業或資產抵押貸款亦可達 20 至 25 年，分散還款壓力，使每月供款更易負擔，有助維持生活質素及現金流穩定。
  
• 靈活運用資金：除自住置業外，借款人可透過轉按、再按或商業按揭提取資金，用於投資、業務擴張、購置設備或應付突發支出，同時保留資產所有權並繼續產生收益（如租金）。
  
• 稅務及優惠潛在好處：部分按揭計劃提供現金回贈、高息掛鈎存款（如Mortgage Link）抵銷利息；對於投資物業，租金收入可抵扣部分利息支出，優化整體財務回報。
  

抵押貸款的風險

• 物業價值下跌風險：若樓市或相關資產價格大幅下跌，抵押品市值低於未償還貸款餘額（即「負資產」），借款人出售物業時可能需補差價清還債務；銀行亦可能要求額外還款或提高按揭成數限制，增加財務壓力。
  
• 利率上升風險：選擇 H 按的借款人若 HIBOR 大幅上升，月供會隨之增加，甚至觸及封頂息率後仍需面對更高成本；P 按雖較穩定，但最優惠利率上調亦會直接推高供款，影響長期還款負擔及家庭現金流。
  
• 還款壓力及失業風險：樓宇按揭還款期長達 20-30 年，期間若借款人失業、入息減少或家庭開支增加，月供可能佔收入過高比例（超過金管局指引的供款與入息比率上限），導致拖欠還款，甚至最終被銀行追收或拍賣物業。
  
• 提前還款或轉按罰款風險：大多數按揭計劃設有罰息期，若在罰息期內提前清還全部或部分貸款、轉按或再按，需支付違約罰款，增加提前還款或優化融資的成本。
  
• 強制拍賣及信用損害風險：若長期未能還款，銀行可依法收回抵押物業並強制拍賣，拍賣價往往低於市值，導致借款人虧損嚴重；同時會在信貸紀錄留下不良記錄，影響未來申請任何貸款、信用卡或租樓的資格，甚至影響就業及移民申請。
  

無抵押貸款是什麼？

無抵押貸款（又稱私人貸款）是指借款人無須提供任何實物資產（如物業、汽車或存款）作為抵押或擔保，即可向銀行、財務公司申請取得的貸款¹。貸款機構主要依據借款人的信用評分、收入穩定性、還款能力及信貸紀錄等因素進行審批及決定貸款額度與利率。

由於缺乏抵押品作還款保障，此類貸款對貸款機構風險較高，故利率通常明顯高於有抵押貸款，貸款額度亦較小，還款期一般較短。申請手續簡便，只需提交身份證明、入息證明及住址證明等基本文件，常見例子包括私人貸款、信用卡現金透支、稅務貸款等。

此類貸款適合無高價值資產、需短期小額周轉或希望快速取得資金的借款人，惟借款前應審慎評估自身還款能力，以免影響信用評級¹。

無抵押貸款的用途

無抵押貸款的特點是無需提供任何抵押品（如物業、汽車等），主要靠借款人的信用評分、收入穩定性及還款能力來批核，因此這類貸款相當常見。

事實上，香港人申請無抵押貸款原因眾多，以下是幾個常見場景：

個人應急資金

無抵押貸款（個人貸款）因其靈活性，成為應付生活不同階段財務需求的關鍵工具，主要應用於以下三大範疇：

• 突發事件的應急資金
  

• 快速應變： 針對醫療急症、家居緊急維修或短期失業導致的現金流中斷，提供即時支援。
  
• 極速批核： 無需繁複文件或抵押品，部分機構可實現即日甚至數分鐘內批核過數。
  
• 風險管理： 助借款人避免因延誤處理緊急開支而令問題惡化，減輕臨時財務壓力（如婚禮開支）。
  

• 信用卡結餘轉戶（債務整合）
  

• 降低利息開支： 將信用卡高達 30% 以上的滾雪球式高息欠款，轉移至利率顯著較低的貸款戶口。
  
• 延長還款期： 提供長達 60 至 84 個月的還款期，大幅減輕每月供款壓力。
  
• 集中管理： 將多個債務戶口整合為一，避免錯過繳款期而產生的罰款，同時有助於重建信貸評級。
  

• 留學及進修教育支持
  

• 把握升學先機： 協助家長在子女獲海外大學錄取時，快速籌措學費、住宿費及生活費，避免因現金流不足而錯失入學機會。
  
• 個人增值： 支援本地進修或專業資格考核的開支，作為一種對未來的長期投資。
  

創業週轉金

許多剛起步的企業家或 freelance 人士，往往尚未擁有足夠資產（如物業、設備）作抵押，或公司成立時間短、財務紀錄不足，難以申請傳統中小企貸款。

此時，無抵押貸款可憑個人信用評分、穩定收入證明及簡單文件快速取得資金，用作創業初期週轉，例如支付租金、購買設備及存貨、市場推廣、聘請員工薪金、網站開發或其他營運開支，助創業者把握商機、快速啟動業務。

無抵押貸款的種類

一般私人分期貸款

在眾多無抵押貸款當中，通常以一般私人分期貸款最為普遍。此類貸款屬固定額度一次性提取，按月分期等額還款（本金加利息），用途靈活，可用於家居裝修、婚禮、旅遊、醫療、教育或其他個人開支¹¹。

申請一般私人分期貸款時，主要依賴個人信貸評級、穩定收入證明及簡單文件，審批快捷，額度通常為月薪 12 至 24 倍，還款期由 6 至 60 個月不等，實際年利率則視乎機構及借款人條件（結信貸評分而定。

此外，在每年10月至翌年4月期間，銀行都會推出稅季限定的稅季貸款（Tax Loan），但資金用途實際上無嚴格限制，可靈活用於其他開支。其最大特色為利率較一般私人分期貸款更低，吸引納稅人分期減輕稅務壓力，惟還款期通常較短。

信用卡現金貸款

信用卡現金貸款無需提供任何資產抵押，純粹依賴持卡人信用額度及信貸紀錄批核，適合急需現金周轉的持卡人。這類貸款可分為兩種，分別是信用卡現金透支，以及信用卡現金套現¹¹。

• 信用卡現金透支：持卡人可直接於自動櫃員機或分行提取現金，借出信用卡剩餘的額度，資金可即時到手；惟以此方式貸款的利率極高，並收取手續費，利息由提款當日起每日計算，僅適合極短期應急，不宜長期使用。
  
• 信用卡現金套現，持卡人可將信用卡信用額度套現成現金，並直接轉賬至指定戶口，再分期等額還款。利率通常比信用卡現金透支低，毋須額外文件，適合中短期資金需求，如應急開支或周轉。
  

中小企無抵押貸款

中小企無抵押貸款是專為中小型企業設計的融資方案，無需提供物業、設備或其他實物資產作為抵押，特別適合初創企業、輕資產行業（如科技、服務、零售、專業事務所等）或缺乏固定資產的公司。

此類貸款主要依賴企業的營運記錄、銀行流水、董事個人信貸評級、業務證明等因素進行審批，通常毋須提交完整財務報表，審批相對靈活快捷。

其中最具代表性及最受歡迎的無抵押融資途徑，就是香港政府與香港按揭證券有限公司（按證公司）合作推出的「中小企融資擔保計劃」（SFGS）¹⁰。該計劃由香港按證保險有限公司執行，政府提供高成數信貸擔保，大幅降低銀行風險，從而讓參與銀行更容易批出無需實物抵押的貸款，幫助中小企應付營運資金、業務發展或提升競爭力。

結餘轉戶貸款

結餘轉戶貸款，亦稱清卡數貸款或結餘轉戶計劃，是專為整合多筆高息債務而設，特別針對信用卡欠款（俗稱卡數）及其他私人貸款等高息負債¹²。持卡人若有多張信用卡累積高息結餘，僅支付最低還款額時，利息滾存嚴重，難以清還本金，甚至影響信貸評級。此時，可申請結餘轉戶貸款，將所有舊債一次性轉移至新貸款戶口。

循環貸款

循環貸款是一種高度靈活的融資方式。金融機構預先批核一個信貸額度，借款人可按需要隨時提取資金，已還款部分可循環再用，毋須重新申請。利息僅按實際提取金額逐日計算，未使用額度不計息；還款無固定期限及金額，只需每月償還最低還款額，適合短期、不定期資金周轉需求，如應急開支、生意現金流或備用資金¹¹。

無抵押貸款的好處

• 無需抵押物：不需要提供房屋、車輛或其他資產作為擔保，即使沒有固定資產也能申請，特別適合年輕人或租屋族，避免失去重要財產的風險。
  
• 申請手續簡單快捷：只需提交身份證明、收入證明及信貸記錄等基本文件，審批過程快，通常幾小時至幾天內可放款，適合急需用錢的情況。
  
• 資產風險低：萬一還款出現問題，不會被沒收或拍賣個人財產，只影響信用記錄，保護了你的房子、車子等重要資產。
  
• 用途靈活不受限制：資金可用於任何合法用途（如旅遊、裝修、醫療、債務整合或應急），不像某些抵押貸款有限制條件。
  
• 門檻相對較低：對沒有資產但有穩定收入及良好信用記錄的人來說，更容易獲得貸款機會，擴大了借錢的適用人群。
  

無抵押貸款的風險

• 利率較高：部分無抵押貸款（如信用卡透支）的實際年利率（APR）通常明顯高於有抵押貸款，導致總還款額大幅增加，長期負擔沉重。
  
• 信用要求嚴格：主要依賴個人信貸評級及還款能力，若信用記錄不佳或查詢次數多，容易被拒批或獲批高息，甚至影響未來按揭等大型貸款申請。
  
• 未有準時還款的後果：如無法按時還款，會觸發高額罰息、手續費，信用評級大幅下降，影響日後借貸、租樓或就業；嚴重時可能被追數公司追債，甚至面臨法律訴訟或破產風險。
  
• 易陷入債務循環：用途靈活但易衝動借貸，若無良好還款計劃，可能以新債還舊債，利息滾存加劇財務壓力，長期影響生活質素及家庭穩定。
  

抵押貸款 vs 無抵押貸款：兩者分別

抵押貸款與無抵押貸款的主要分別在於是否需要提供資產作為擔保（抵押品）。以下比較兩者的主要差異：

[Table:1]

總結而言，抵押貸款以穩定低息見稱，適合長期融資；而無抵押貸款則快而靈活，方便短期資金需求。

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常見問題

抵押貸款可提前清還嗎？

可以，香港的抵押貸款（按揭）原則上可提前清還（全數或部分），但需留意銀行設定的罰息期。罰息期內提前還款要付罰款，可能還要退回現金回贈；過了罰息期則基本無罰或只收少量手續費。詳情視乎你的貸款合約及銀行條款，建議查閱或問銀行確認。

無抵押貸款會否影響信用？

無抵押貸款（如私人貸款）會影響信用（TU評分），但視乎情況：申請時「硬查」會短暫輕微扣分；批出後若準時還款，反可建立正面紀錄、長遠提升評分；遲還或斷供則嚴重拉低分數，甚至保留負面記錄。建議只申請一次、按時還款，避免短期多次申請。

樓宇貸款批核需時多欠？

以三間發鈔銀行（滙豐、中銀、渣打）為例，如文件齊全，可在 2 星期內提供結果，但最終批核仍需補文件及估價，視個案、物業類型而定，建議預留充足時間。

無抵押貸款有隱藏費？

香港無抵押貸款有機會有隱藏費，但視乎機構：銀行多數透明，無手續費或只收逾期/提前還款罰款；財務公司部分宣傳「絕無隱藏收費」，但小心大頭息、行政費、估價費或枱底現金等陷阱。建議比較實際年利率（APR）（已包所有費用），簽約前細閱條款、問清楚所有收費，避免不良機構。